Новый арендатор корпусов Апрашки оказался за решеткой
Саид, 30 лет проживший в Петербурге, в минувший понедельник оказался в отделе полиции по обвинению в хулиганстве. Оставляя пока за скобками странность обвинения, «Фонтанка» констатирует: он имеет полное право чувствовать себя победителем.
Два корпуса на Апраксином дворе на этой неделе получили нового арендатора — один в 600 с хвостиком квадратных метров, второй — 1400. Оба, естественно, под охраной КГИОП, и оба от подвала до мансарды забиты субарендаторами.
На смену долгие годы распоряжавшегося ими КЦ «Питер» пришли новые люди. Правда, процесс торгов сопровождался настолько драматическими событиями, что победитель только через двое суток вышел на свободу. И сразу в травмпункт.
Малолюдные торги
Идею выставить часть принадлежащих городу площадей Апраксина двора на торги городские власти анонсировали ранее, причем это означало как минимум трехлетнюю паузу в 50-миллиардном проекте группы Glorax.
До сих пор в силу исторических причин корпусами распоряжались структуры концерна КЦ «Питер» — крупнейшего владельца и арендатора площадей на «Апрашке». Ранее именно он планировался чиновниками как партнер в процессе превращения вечного «чрева Петербурга» в город-сад. Но достигнутые еще при Георгии Полтавченко договоренности об инвестициях в 5,1 млрд рублей так и не материализовались.
В итоге «Фонд имущества» объявил о планах выставить на торги 18 отдельных зданий и 96 помещений — сроком на три года. Десять из них были разыграны в понедельник, 28 ноября. Несмотря на интересное предложение, претендентов было до обидного мало. Четыре лота получили только одного претендента — КЦ «Питер», один — ООО «Орхидея» предпринимательницы Татьяны Левиной (также в гордом одиночестве). Все лоты ушли единственным участникам по стартовой цене. На пять лотов претендовали по два участника: все тот же КЦ «Питер» (и связанные с ним юрлица) и не широко известное ООО «Санлайт» предпринимателя Саида, бывшего ранее руководителем городской общественной организации защиты прав граждан Афганистана.
Сам предприниматель — давно гражданин России. Живет в городе 30 лет. У него жена — Анна, которая также вовлечена в семейный бизнес, дети и семь магазинов товаров для дома «То, что надо» (в среднем по 100 м2). На Апраксином дворе предприниматель также планировал открыть магазин своей сети, а остальные площади — он не скрывает, так как это разрешено условиями контракта — сдавать в субаренду.
Не в первый раз
Это не первый заход предпринимателя на главный городской рынок. Несколько лет назад его компания уже пыталась взять здесь в аренду помещения. В тот раз торги были не электронные, а очные, и проводил их не «Фонд имущества», а структуры КЦ «Питер» в своем офисе. Саиду удалось подать заявку, но на сам аукцион ни он, ни его представитель физически так и не смогли попасть. Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, охрана перед входом в бизнес-центр в день и час проведения торгов «разъяснила Анне о том, что в доступе отказано». Она на замечания не реагировала, а при попытке снять происходящее на камеру «охранник задел телефон, который находился в ее руке, в результате чего повредил его».
Тогда торги были признаны несостоявшимися, так как ни один претендент не явился, и все осталось, как было, под контролем у КЦ «Питер».
На этот раз чиновники решили самостоятельно сдавать помещения в аренду. Более того, они настойчиво попросили КЦ «Питер» освободить недвижимость, которой он распоряжался на основании уже истекших договоров аренды.
В картотеке судов можно отыскать несколько десятков дел по каждому помещению, где, по мнению чиновников, засиделись структуры девелоперской компании. Сперва шла речь о доначислении платы за пользование метрами сверх установленного контрактами. Часть из них еще продолжается, но в целом судьи идут навстречу истцу — СПбГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга». Именно эта организация значится в выписках из Росреестра как правообладатель городской недвижимости на «Апрашке» на правах оперативного управления.
Далее началась серия судов уже о выселении КЦ «Питер» и других компаний, связанных с его основным владельцем Николаем Пономаревым.
Именно так у Саида появился более осязаемый шанс получить желаемое. Он подал заявки на пять объектов и стал ждать электронного аукциона, назначенного на 13:00 28 ноября. Предприниматель рассказывает, что с ним связывались и предлагали отказаться от участия в торгах. Но никаких документальных свидетельств этой встречи он не имеет, так что о деталях говорить нет смысла.
Непростые торги
К торговой системе семья предпринимателей подключилась из дома, в квартире на проспекте Большевиков, которую они давно снимают.
Торги стартовали ровно в 13:00, предприниматель начал повышать ставки. Но именно в этот момент в его дверь начали непрерывно звонить и громко стучать, вспоминает он. В квартире находились кроме него жена и дети, включая грудного. Так что к такой настойчивости Саид подошел осторожно. На просьбу объяснить, кто и зачем пришел, рассказывает он, следовали лишь повторения требования немедленно открыть. Все это шло параллельно с торгами, на которых цена стремительно уходила вверх. По первому зданию цена поднялась с 5,5 до 8 миллионов рублей за год. По второму борьба развернулась просто супердраматичная — при начальной цене в 2,1 млн рублей соперник Саида сдался лишь после ставки 15,8 миллиона.
Стоимость аренды помещений выросла вдвое — по одному 1,5 миллиона, по второму — 2,9. Побороться за третье предпринимателю до конца уже не удалось — его грубо прервали, и победителем стал КЦ «Питер».
В квартире на Большевиков события разворачивались не менее драматично. Посетители, устав стучать, как рассказывает предприниматель, выломали глазок и якобы запустили через него газ. Испугавшись за детей, Саид позвонил в службу спасения и вызвал полицию. Оператор пообещала направить наряд, но спустя несколько минут посетители через дверь сказали, что они и есть полиция. Тут уже мужчина открыл дверь и убедился — да, это была именно полиция.
Разговор происходил на повышенных тонах, объяснения сотрудников о поступившем анонимном звонке, якобы в квартире происходит что-то нехорошее, Саида не удовлетворили. Он отчетливо сопоставил пространственно-временные факты, заподозрив, что целью этого анонима было именно сорвать его участие в торгах. Слово за слово, полицейские приняли решение задержать хозяина квартиры, а заодно и его 20-летнего сына. Из имеющихся в распоряжении супруги предпринимателя видеозаписей этого инцидента может показаться, что юношу задерживают за то, что он обращается к сотруднику полиции на «ты».
Общественная прихожая
Саид провел в неволе почти двое суток. Лишь один раз на 10 минут видел адвоката, но врачей скорой, которую вызвал юрист к своему доверителю (у него разыгралась гипертония и боли в шее), в отделение не пустили. Попытки предпринимателя прояснить, на каком основании его держат, успехом не увенчались. В чем суть вины Саида и его сына, стало понятно, лишь когда их выпустили из отделения в среду — мелкое хулиганство (ст. 20.1 ч. 1 КоАПП). Формулировка ставит в тупик. Это стоит процитировать полностью.
«Существо административного правонарушения. 28.11.2022 в 13 час. 40 мин. гражданин Саид ***. по адресу: СПб, пр-кт Большевиков, д.** к.* у кв.**, совершил мелкое хулиганство, то есть нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу, сопровождающееся выражением грубой нецензурной бранью в общественных местах, а именно — выражался грубой нецензурной бранью в общественном месте — на улице в месте массового скопления граждан, на замечания не реагировал, чем демонстративно нарушал общественный порядок и спокойствие граждан». У его сына «существо» слово в слово такое же, только время другое — 13 час. 55 мин.
Сказать, что эта запись изумила и Саида, и его адвоката, — считай, ничего не сказать. Они были ошеломлены. Во-первых, настаивает предприниматель, вся сцена происходила перед его женой и детьми и он совершенно уверен в себе — не ругался матом при них. А во-вторых, в самой формулировке есть внутреннее противоречие. В одном месте пишется, что адрес правонарушения — это его квартира, а в другом — что это было на улице в месте массового скопления граждан. Массовое скопление граждан действительно было — при исполнении. Но считать прихожую своей квартиры общественным местом Саид напрочь отказывается.
Немного прояснила ситуацию беседа с одним из сотрудников отделения полиции, которую предприниматель имел за время своей изоляции от общества. В том виде, как он передал ее содержание «Фонтанке», следует, что изначально полиция пришла в его квартиру после анонимного звонка о том, что в нее якобы поднялись двое подозрительных людей с большими сумками. Проверить этот сигнал вроде бы и должны были правоохранители, но натолкнулись на непонимание со стороны хозяина, а дальше уже, как говорится, слово за слово.
Выйдя в среду из отделения полиции, Саид направился в травмпункт зафиксировать повреждения, чтобы добиться справедливости. А его адвокат с утра в четверг, наоборот, отправился в отделение и подал заявление на ознакомление со всеми материалами дела. По его словам, даже протоколы задержания Саиду и его сыну не выдали на руки — разрешили только сфотографировать.
На свободе
«Я хотел получить в аренду эти помещения полностью по закону, и я ничего не нарушил. Сейчас я буду добиваться справедливости по поводу нарушений полиции тоже в строгом соответствии с законом», — резюмировал это происшествие Саид в разговоре с «Фонтанкой». Он связывает свои неприятности с происками конкурентов по торгам. На вопрос редакции в КЦ «Питер» сообщили, что незнакомы с этой ситуацией.
В сухом остатке у него осталось право трехлетней аренды двух корпусов — № 46 (674,8 м2) и № 47 (1405,7 м2), а также двух помещений в 20-м (97,2 м2) и в 41-м (127,4 м2). В общей сложности за 1945 м2 он выплатит городу 80 млн рублей за три года.
Чтобы отбить такие деньги, предпринимателю придется постараться. К примеру, сейчас в свободном предложении есть помещения на Апрашке в субаренду по 500–820 рублей за метр от 230 до 1000 м2. Но надо признать, их состояние крайне плачевное. 46-й и 47-й корпуса внутри выглядят куда приличнее, а главное, они уже заняты арендаторами.
По оценкам Анны, при удачном стечении обстоятельств с них удастся получать до 2 000 рублей за метр. То есть максимум, на что может рассчитывать семья, — 140 миллионов — при самых хороших раскладах. Но есть нюанс. В контракте присутствует пункт о необходимости за счет арендатора произвести капитальный ремонт фасадов зданий — они действительно выглядят очень плохо. Во сколько обойдется ремонт исторического кгиоповского фасада, сказать заранее невозможно. Радует только то, что затраты эти в будущем будут городом компенсированы — в счет арендной платы. Но сперва их все же придется понести.
Почем метр Апрашки
К слову, Анна высказывала мнение, что концерн получал от города помещения в Апраксином дворе по очень низкой цене. Однако из документов картотеки судов можно выяснить, сколько конкретно.
К примеру, за помещение 3-Н в корпусе № 41 (127,4 м2) КЦ «Питер» выплачивал городу 187 446 рублей в месяц. За год, выходит, 2,25 млн рубля. Тогда как стартовая цена в понедельник за него составляла 1,44 миллиона, а «Санлайту» он достался в итоге за 2,95 млн.
В корпусе № 20 фирма Саида выиграла право аренды помещения 6-Н (97 м2). Начальная цена там была (если округлять) 625 рублей за 1 м2 в месяц. В результате торгов цена выросла до 1 284 рублей. А КЦ «Питер» за соседнее помещение в этом корпусе платил по 935 руб./м2/мес.
Из тех помещений, которые до недавних пор также находились в аренде у КЦ «Питер» и будут разыграны в декабре, к примеру, есть 340-метровое в корпусе № 17. Судя по записям суда, концерн платил за него городу 242 тысячи в месяц, а на торги оно выставляется за 283 тысячи.
Что касается отдельных зданий, с ними ситуация сложнее: почем их арендовал КЦ «Питер», нигде в открытых документах прямо не указано. Есть только данные о расчетах в соответствии с законом СПб от 14.07.2004 № 387–58 — произведенных с применением понижающих коэффициентов. В длящейся сейчас тяжбе она указана четко — 514 534,75 рубля в месяц за весь корпус № 46, и концерн требовал начислять ему именно такую плату. Из контекста судебного документа следует, что плата, по которой велся расчет аренды, в реальности была выше, хотя и неясно, сколько именно.
В минувший понедельник этот корпус выставлялся на торги с начальной ценой 5,48 млн в год (457 тысяч в месяц). В торгах против «Санлайта» в этом конкретном аукционе участвовало ООО «Людмила» (на 100% принадлежит Николаю Пономареву). Оно сдалось на отметке 639 тысяч в месяц. Последняя ставка Саида — 662 тысячи.
Таким образом, действительно можно отметить, что КЦ «Питер» арендовал помещения дешевле, чем сейчас будет платить «Санлайт», однако не сказать, что разница такая уж большая. Правда, в тех торгах, где у концерна не было конкурентов и лоты уходили к нему по стартовой цене, можно предположить, что плата для него будет даже ниже, чем была раньше. Но тут уж вопрос риска.
На 19 декабря запланирована еще одна большая распродажа прав аренды помещений Апраксина двора — целый 44-й корпус и 25 помещений, от самых небольших до огромного, хорошо обжитого торговцами подвала в корпусе 18–19 площадью 2,3 тысячи м2. Анна сообщила «Фонтанке», что ее компания больше не будет участвовать в новых торгах. Появятся ли у КЦ «Питер» другие конкуренты, неизвестно.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»